Aarau
Kaum Wohnungen, dafür viel leere Gewerbefläche: Was ist der Grund dafür?

In der Stadt herrscht Wohnungsnot, hingegen gibt es ein steigendes Überangebot an Raum fürs Gewerbe. Was heisst das für die Zukunft?

David Egger
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Warten noch immer auf Mieter: Die Räume an der Tellistrasse in Aarau stehen seit bald einem Jahr leer. pi

Warten noch immer auf Mieter: Die Räume an der Tellistrasse in Aarau stehen seit bald einem Jahr leer. pi

Pascal Meier

«Warten Sie nicht zu lange, auf einmal könnte es zu spät sein», heisst es auf dem Online-Portal Immoscout24. So werden Gewerberäume einer Überbauung an der Aarauer Tellistrasse angepriesen. Doch fünf der sechs Gewerbeflächen stehen seit August 2014 leer. Dazu kommen ebensoviele leere Lagerflächen. Auch in der Überbauung Aarenau-Süd gibt es freien Gewerberaum.

Das sind keine Einzelfälle: Laut einer im März veröffentlichten Marktstudie der Credit Suisse hat die angebotene – sprich: leere – Bürofläche in der Wirtschaftsregion Aarau innert dreier Jahre um 14 Prozent zugenommen. Dieser Trend setzt sich fort. Mit Blick auf die gesamte Schweiz spricht die Studie von «Überkapazitäten auf den Büroflächenmärkten». Diese stehen im Kontrast zur Wohnungsknappheit. Zudem ist die Zahlungsbereitschaft möglicher Mieter von Gewerbeflächen gesunken.

Zu viel Gewerbefläche frei

Auch die Stadt Aarau ist vom Überangebot betroffen. «Zurzeit sind in Aarau tatsächlich relativ viele Gewerbeflächen frei», sagt Andreas Burri. Er führt die Wirtschaftsfachstelle der Stadt und berät Firmen, die sich in Aarau ansiedeln wollen. Die Immobilienbesitzer seien jeweils «sehr interessiert», wenn er mit möglichen Mietern auf sie zugehe.

Für das Gewerbe könnte das Überangebot ein Vorteil sein: Die Unternehmer haben eine grosse Auswahl. Oder doch nicht? Thomas Hilfiker, Präsident des Gewerbeverbands Aarau, hat kürzlich eine rund 150 Quadratmeter grosse Bürofläche gesucht. Nur ein Angebot passte. «Ich habe den Eindruck, dass der Angebotsmix fehlt. Es werden vor allem grosse Büros angeboten, mit Flächen zwischen 600 und 1500 Quadratmetern», so Hilfiker. Die eingangs erwähnte Studie bestätigt: Bei kleineren Büroflächen ist der Leerstand nicht so hoch wie bei grossen Büroflächen.

«Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist in Aarau seit längerer Zeit etwas rückläufig», sagt Christine Hug, Sprecherin der Mobimo, der das Mediapark-Gebäude an der Bahnhofstrasse gehört.

Arbeit braucht weniger Platz

Kurt Schneider, Leiter Stadtentwicklung der Stadt Aarau, beschwichtigt, die Situation sei «nicht drastisch». «Die Anzahl Arbeitsplätze nimmt in Aarau zu. Diese verlagern sich aber vom Industrie- in den Dienstleistungssektor. Darum braucht es pro Arbeitsplatz weniger Fläche.» 90 Prozent der Aarauer Betriebe sind im Dienstleistungssektor tätig.

Für die Zukunft ist der Aarauer Stadtentwickler optimistisch: «Der Markt wird sich mittelfristig wieder einpendeln.» Die Credit Suisse rechnet dagegen mit einer weiteren Zunahme der Leerstände bei Gewerbeflächen. Aber nicht überall: «Bahnhofstandorte in den Grosszentren können sich weiter gut behaupten», so die Studie. Das gilt auch für Aarau, wo neue Büros oder Verkaufslokale in Bahnhofsnähe weggehen wie warme Weggli. Denn der Arbeitsweg ist angenehm und Läden haben Laufkundschaft auf sicher. «Hier beim Bahnhof liegt die Dynamik, hier kann man sich präsentieren. Ein Verkaufs- oder Büroraum ist schliesslich immer auch eine Visitenkarte», sagt Andreas Burri.

Mehrere Bauten nahe des Bahnhofs kommen in den nächsten Jahren auf den Markt: Der zweite Teil des Bahnhofsgebäudes, für den die Migros als Hauptmieterin feststeht. Oder der neue WSB-Bahnhof und das Swissgrid-Gebäude.

Wohnungen statt leeres Gewerbe

Vor diesem Hintergrund der grossen Nachfrage nach Wohnungen in der Stadt, stellt sich die Frage: Sollen Gewerbeflächen vermehrt durch Wohnungen ersetzt werden? Solche Umnutzungen sind rar. Dafür werden in Aarau vermehrt reine Arbeitszonen in gemischte Wohn- und Arbeitszonen verwandelt. Zum Beispiel im Torfeld Süd: Auf dem ehemaligen Industriegelände werden Wohnungen gebaut. Das Gleiche ist für das Hangartner-Areal geplant, das bisher ebenfalls reine Arbeitszone war. Und was bei der 1. Etappe des Bahnhofgebäudes noch undenkbar war, wird in der 2. Etappe realisiert: In den oberen Stockwerken entstehen 91 Wohnungen.

Andernorts gibt aber der Zonenplan vor, dass es einen gewissen Anteil an Gewerbe geben muss. Das macht laut Kurt Schneider weiterhin Sinn: «Das ist zum Schutz des Gewerbes und für die Belebung der Stadt. Momentan würden wohl alle nur Wohnungen bauen, aber es braucht auch das Gewerbe.» Zudem wäre es wohl schwierig, für Räume im Erdgeschoss direkt an der Hauptstrasse (Telli-strasse) Mieter zu finden. Bei bestehenden Gewerberäumen ist die Umnutzung nicht beliebt, weil dazu meist ein Umbau nötig wäre.

Generell lukrativer als die Vermietung von Wohnungen ist jene von Gewerbefläche übrigens nicht. Dies hängt jeweils vom Objekt und von der Lage ab, sagt Christine Hug von Mobimo.