Oberentfelden
Fall vor Bundesgericht: Dieses Attikageschoss wurde nicht bewilligt

Eine Aarauer Immo-Firma hat in einem Mehrfamilienhaus in Oberentfelden mehr Wohnungen gebaut, als bewilligt waren. Der Rechtsstreit mit der Gemeinde geht nun bis vor Bundesgericht. Abreissen will die Bauherrin das Attikageschoss auf keinen Fall.

David Egger
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Mit diesem Bau befassen sich die Bundesrichter: Zuoberst ist das Attikageschoss. DEG

Mit diesem Bau befassen sich die Bundesrichter: Zuoberst ist das Attikageschoss. DEG

David Egger

Flachdach, grau, Minergie-Standard: So steht das moderne Mehrfamilienhaus an der Aarauerstrasse in Oberentfelden. Zuoberst liegt ein Attikageschoss mit vier Wohnungen.

Das Problem: Nur zwei Wohnungen wurden im August 2011 bewilligt. Die Bauherrin solle das zu grosse Attikageschoss auf die bewilligte Fläche reduzieren, lautete das Verdikt der Rückbauverfügung, die der Gemeinderat im Juli 2013 beschlossen hat.

Bereits im Baugesuch hatte der Bauherr die Attikageschossfläche falsch berechnet. Die Bauverwaltung entdeckte diesen Rechnungsfehler aber nicht, als sie das Baugesuch prüfte.

Statt 248,6 Quadratmeter bewilligte die Gemeinde deshalb 334,3 Quadratmeter Attikageschossfläche. «Zu diesem Fehler stehen wir. Nur hat der Bauherr 443,06 Quadratmeter gebaut», sagt Markus Stuker, Leiter der Bauverwaltung Oberentfelden.

Andere Bauherren wehren sich auch

In drei weiteren Fällen hat die Gemeinde Oberentfelden den Abriss von Bauten verfügt, die anscheinend anders ausgefallen sind, als in der Baubewilligung vorgesehen. Die Bauherren haben dagegen Einsprache erhoben. Auch diese Verfahren starteten um das Jahr 2012 und gingen bereits durch mehrere Instanzen. Zwei Fälle drehen sich um eine laut Gemeinde unbewilligte Wohnung im Keller eines renovierten Wohnblocks. Der Gemeinde fiel die Kellerwohnung auf, als Mieter einzogen und sich auf der Gemeindekanzlei anmeldeten. Ein anderer Fall beschäftigt sich mit der einspurigen Zufahrt in eine Tiefgarage: Dort wurde es unterlassen, einen Warteraum für kreuzende Fahrzeuge zu bauen. Ein Vermieter hat mittlerweile die illegale Kellerwohnung wieder aufgehoben. Die anderen beiden Verfahren laufen noch. (deg)

Gleichwohl wehrte sich der Bauherr gegen den gemeinderätlichen Abrissbefehl, bisher erfolglos. Schon zweimal erhielt die Gemeinde recht: im April 2014 von der Rechtsabteilung des kantonalen Baudepartements, ein Jahr später vom Verwaltungsgericht. Nun zog der Bauherr den Fall weiter ans Bundesgericht, wie die Gemeinde mitteilte.

Auch ein Strafverfahren war zeitweilig hängig: Der Bauherr wehrte sich gegen die Busse von 7500 Franken, zu der die Staatsanwaltschaft Aarau-Lenzburg ihn verdonnert hatte. Nach Angaben der Bauherrschaft wurde dieser Strafbefehl im Juni vom Bezirksgericht Aarau aufgehoben.

Bauherr ist kein Unbekannter

Bauherr des besagten Mehrfamilienhauses ist die Herzoghaus AG, entworfen wurde es von der Architekturhalle AG. Die beiden Firmen unter der Führung von Oliver von Büren geniessen einen guten Ruf: Die Architekturhalle AG hat das kantonale Passbüro in Aarau entworfen. Beide Firmen haben ihren Sitz an der Aarauer Herzogstrasse; in einem gelben Gebäude, das 2010 den Baupreis der Stadt Aarau gewonnen hatte.

Dass das gebaute Mehrfamilienhaus nicht den Plänen der Baubewilligung entspricht, bestreitet von Büren nicht. Die Herzoghaus AG hat die beiden ursprünglich bewilligten 5,5-Zimmer-Wohnungen durch je zwei 2,5-Zimmer- und 3,5-Zimmer-Wohnungen ersetzt. Dadurch erhöhte sich die Attikageschossfläche auf 443,06 Quadratmeter. Diese Zahl stammt aus den revidierten Bauplänen, die die Gemeinde vom Bauherr einforderte, nachdem sie das zu grosse Attikageschoss bemerkte.

1 Mio. Fr. für den Attika-Abriss?

Die Herzoghaus AG empfindet die Rückbauverfügung als unverhältnismässig. «Ein Abriss würde eine Million Franken kosten», sagt von Büren. Der Kanton berechnete hingegen Abrisskosten in der Höhe von 300 000 Franken.

Der Grund für diesen Unterschied: Der Bauherr will das ganze Geschoss abreissen und neu aufstellen. So kommt er auf die bewilligten 334,3 Quadratmeter. Reisst er nur zwei Wohnungen ab, liegt die Geschossfläche bei den fast 248,6 Quadratmetern, die die Gemeinde maximal hätte bewilligen dürfen. Damit nähme der Bauherr weniger Mietzinsen ein.

Auch um die Kontrolltätigkeit der Bauverwaltung wird gestritten: Die Herzoghaus AG habe sich weder für eine Rohbau- noch für eine Schlusskontrolle angemeldet, sagt die Gemeinde. Deshalb ist ihr das zu grosse Attikageschoss erst aufgefallen, als sich die Erstmieter der vier Wohnungen auf der Gemeindekanzlei anmeldeten.

Oliver von Büren sagt hingegen, die Herzoghaus AG habe stets alle Unterlagen eingereicht und sich auch für die Rohbaukontrolle angemeldet. Von Büren vermutet, dass das wegen der Personalsituation auf der Bauverwaltung unterging. Im Jahr 2012 wurde ein Mitarbeiter der Bauverwaltung pensioniert, 2013 fiel ein anderer Mitarbeiter lange aus. Markus Stuker sagt dazu: «Wir sind ein leistungsfähiges Team und decken auch solche Übergangszeiten bestens ab.»

Die Herzoghaus AG beruft sich auch auf die Wohnungsinserate im Internet. In aller Öffentlichkeit war schon während der Bauphase zu erfahren, wie viele Attikawohnungen das Mehrfamilienhaus umfasst. Zudem habe man die Gemeinde ans Aufrichtefest eingeladen, so von Büren. «Wir haben nicht bewusst und hinterhältig einen Fehler gemacht, sondern waren transparent.»

Auch die Gemeinde trage eine Verantwortung für die jetzige Situation, sagt er. «Man hat vor Ort und in diversen Unterlagen sehen können, dass wir von den Plänen abweichen. Wir zahlen der Bauverwaltung Gebühren dafür, dass sie ihre Kontrolltätigkeit wahrnimmt», so von Büren. «Der Fall ist zu komplex, um eindeutig zu sagen, dass wir oder die Gemeinde schuld sind.»

Die Bauverwaltung will hingegen ein Präjudiz verhindern: Wenn das Bundesgericht gegen die Gemeinde entscheidet, ist es für die Gemeinde in Zukunft schwieriger, die Einhaltung von Bauvorschriften durchzusetzen.

Mieterschutz erschwert Abriss

Bauverwalter Stuker sagt: «Dieser Rechtsstreit kann noch lange dauern. Unterdessen ist es ein riesiger Aktenberg geworden.» Selbst wenn das Bundesgericht die Rückbauverfügung für rechtens erklärt, dauert es noch Monate bis zum Abriss. Der Fall geht dann zurück an eine Vorinstanz, diese legt dann eine neue Frist für den Abriss fest.

Diese Frist wird nur schon wegen des Mieterschutzes und des damit verbundenen Kündigungsverfahrens mehrere Monate betragen. Weigert sich die Herzoghaus AG trotz allem, mindestens zwei der vier Attikawohnungen abzureissen, kann der Gemeinderat eine sogenannte Ersatzvornahmeverfügung erlassen. Die Gemeinde müsste den Abriss dann selbst organisieren und der Herzoghaus AG die Kosten dafür verrechnen.

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