Beeinträchtigen die 24 Maisonette-Wohnungen, die auf dem Hangartner-Areal geplant sind, die Entwicklung der Arbeitszone in der Telli? Wie könnte sich eine solche Beeinträchtigung auswirken? Diese Fragen muss der Aarauer Stadtrat demnächst beantworten.

Das Hangartner-Areal ist eines von knapp 20 Aarauer Entwicklungsgebieten. Im Rechteck zwischen Telli- und nördlicher Neumattstrasse ist eine Grossüberbauung mit Wohnungen und Verkaufslokalen geplant. Bauherrin ist die Hangartnersche Hanimob AG. Die gemischte Nutzung soll Raum für maximal 350 Wohnungen und Gewerbeflächen zwischen 15 000 und 20 000 Quadratmetern bieten.

Das Projekt sieht zwei grosse Gebäudekomplexe vor. Ein zickzackförmiger Wohntrakt wird unmittelbar östlich der Telliblöcke zu stehen kommen. Direkt an der Neumattstrasse soll zudem ein nüchterner, lang gezogener, an den beiden Enden abgerundeter Gewerbebau entstehen, der von 24 Maisonette-Wohnungen bekrönt wird. Die unteren drei Geschosse dienen der gewerblichen Nutzung, die Wohnungen kommen – auf kleinerem Grundriss – im vierten und fünften Obergeschoss zu liegen.

Für diesen Bau an der Neumattstrasse sind seit Mitte März die Bauprofile ausgesteckt. Gleichzeitig liegt im Stadtbüro bis zum 2. Mai ein Vorentscheidsgesuch für eine vorgezogene Teilüberbauung auf. In einem ersten Schritt soll nun nämlich der Gewerbetrakt gebaut werden, das «Vorgebirge» mit Wohnungen vor der «Staumauer» folgt später.

Umzonung erst später möglich

Vorerst gilt es aber, ein rechtliches Problem zu lösen: Gestützt auf die Testplanung vor zwei Jahren, an welcher auch das Stadtbauamt beteiligt war, wird ein Gestaltungsplan für das Hangartner-Areal entwickelt, der sich bereits am Entwurf der laufenden Nutzungsplanungsrevision orientiert.

Mit der Revision soll das Hangartner-Areal in die Zone Arbeiten und Wohnen fünfgeschossig umgezont werden. Die vorgesehene gemischte Nutzung wird dannzumal zonenkonform sein. Zurzeit ist sie es aber noch nicht.

Die Hanimob AG möchte das Gebäude entlang der Neumattstrasse schon realisieren, bevor die revidierte Nutzungsplanung in Kraft tritt. Aber eben: Bis dahin liegt das Areal in der Zone Arbeiten. Gemäss der geltenden Bau- und Nutzungsordnung (BNO) ist in dieser Zone pro Betrieb im Prinzip nur eine einzige Wohnung gestattet.

Ziel der Bauherrin ist es daher, einen rechtsverbindlichen Vorentscheid und damit Rechtssicherheit für die gemischte Nutzung im Gewerbetrakt entlang der Neumattstrasse zu erhalten: Die Hanimob AG stützt sich auf den Passus in der BNO, wonach der Stadtrat weitere Wohnungen zulassen kann, wenn deren Anordnung die gewerbliche Entwicklung der Arbeitszone nicht beeinträchtigt.

Aus Sicht der Bauherrin sind die Voraussetzungen erfüllt. Dies insbesondere auch, wie es in der Begründung des Gesuchs heisst, «mit Blick auf den Gestaltungsplanentwurf, dem das Testplanungsergebnis zugrunde liegt».
Auch wenn die Bauprofile und die dem Gesuch beigelegten Vorprojektpläne das vielleicht suggerieren könnten, sind die 24 Maisonette-Wohnungen an sich nicht Gegenstand des Vorentscheids. Im Moment geht es erst um die grundsätzliche Zulässigkeit der Wohnnutzung in den beiden obersten Geschossen.

Das Wohnen sei in der Zone Arbeiten nicht generell ausgeschlossen, bestätigt Lukas Pfisterer, der für Hochbau und Raumplanung zuständige Stadtrat. «Die Arbeitsnutzung hat aber Vorrang.» Das habe der Stadtrat so auch in seiner 2010 beschlossenen Richtlinie zur Zulassung von Wohnungen in der Arbeitszone Telli festgehalten.

Seit 2003, als die geltende BNO in Kraft trat, musste sich der Stadtrat schon verschiedentlich mit Wohnungen in dieser Zone befassen. Solche hat er, wie Pfisterer feststellt, auch bewilligt, wenn sie die gewerbliche Entwicklung der Arbeitszone nicht beeinträchtigten.

Gemäss Richtlinie des Stadtrates müssen für die Wohnnutzung bestimmte Lärmschutz-Planungswerte eingehalten werden, die in der Lärmschutz-Verordnung festgelegt sind. Konkret liegen diese bei 60 Dezibel am Tag und 50 Dezibel in der Nacht. Die Wohnnutzung darf auch nicht durch andere Lärm- und weitere Immissionen beeinträchtigt sein. Wohnungen für nicht an den Standort gebundenes Personal sind nur zulässig, wenn die Bruttogeschossfläche aller Wohnungen 5 Prozent der anrechenbaren Grundstückfläche nicht übersteigt.