Biberstein

Die Gemeinde darf nicht weiter einzonen – das Fuchsloch bleibt damit vorerst eine grüne Wiese

Das Bibersteiner Gebiet Fuchsloch liegt im Westen des Dorfs und stellt eine Lücke im Siedlungsgebiet dar.

Das Bibersteiner Gebiet Fuchsloch liegt im Westen des Dorfs und stellt eine Lücke im Siedlungsgebiet dar.

Biberstein darf in der neuen Bau- und Nutzungsordnung noch nicht weiter einzonen. Der Kanton will, dass zuerst verdichtet gebaut wird.

Ein bisschen später als geplant hat der Bibersteiner Gemeinderat die neue Bau- und Nutzungsordnung in die öffentliche Auflage verabschiedet. Die Verspätung entstand, weil der Gemeinderat mit dem Kanton einen harten Kampf um die Einzonung des Gebiets «Fuchsloch» ausfechten musste.

Das Fuchsloch, heute eine Landwirtschaftszone, soll zu Bauland werden und zugleich eine Lücke im Siedlungsgebiet schliessen. Der Kanton sieht das im Richtplan grundsätzlich so vor. Und der Gemeinderat hätte die baldige Einzonung der 1,6 Hektaren begrüsst: Denn Biberstein wächst schneller, als es der Kanton prognostiziert hatte.

Hier ist das Fuchsloch:

Dieser hat bis 2040 eine Bevölkerungszahl von 1690 Personen vorausgesagt. Doch Biberstein hat jetzt schon 1600 Einwohner – und ist damit der Entwicklung um etwa zehn Jahre voraus. Nach einer Stagnation im Jahr 2018 wuchs die Gemeinde im letzten Jahr um 31 Personen.

Fast kein günstiger Wohnraum in der Gemeinde

«Der Gemeinderat war klar der Ansicht, dass das Fuchsloch jetzt schon eingezont werden sollte», sagt deshalb Gemeindeammann Willy Wenger. Nicht nur, weil Biberstein grundsätzlich Wohnraum braucht, sondern auch, weil man im «Fuchsloch» genau das bauen könnte, was heute fehlt: Mietwohnungen. «Und zwar konkret kleinere Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern oder günstige Familienwohnungen», präzisiert der Ammann.

Ein Blick auf das Vergleichsportal Comparis bestätigt: Am Montag waren in Biberstein nur vier Mietobjekte ausgeschrieben, die günstigste (3,5 Zimmer) für 2000 Franken, die teuerste (5,5 Zimmer Terrassenwohnung) für 3600 Franken. Insgesamt liegen die Preise deutlich über dem Durchschnitt für den Kanton Aargau und die gesamte Schweiz. Im Fuchsloch, so der Plan, sollte Wohnraum entstehen, der für alle Generationen und für alle Schichten taugt. Gemeinnütziger Wohnungsbau wäre ein Thema. Aufgrund der für Bibersteiner Verhältnisse flachen Topografie ist die Wohnlage auch für ältere Leute praktisch, der Bus hält in der Nähe.

«Uns stört der Griff in die Gemeindautonomie»

Aber eben, der Kanton ist vorerst dagegen. Das Innenverdichtungspotenzial in Biberstein sei so gross, dass damit der Bedarf in den nächsten 15 Jahren gedeckt werden könne. Die Einwohnerdichte liegt mit heute 34 Einwohnern pro Hektar unter dem Richtplanwert von 40. «Biberstein hat wirklich noch Potenzial zur besseren Verdichtung», sagt Willy Wenger. «Wir haben viele grosse Grundstücke, auf denen nur ein Haus steht – oft nur von zwei Personen bewohnt.»

Bei der kantonalen Beurteilung, ob das Fuchsloch eingezont werden soll oder nicht, spielte offensichtlich auch der teils hohe Leerwohnungsbestand in umliegenden Gemeinden (Suhr, Buchs und Aarau) sowie die Bautätigkeit (insbesondere in Küttigen) eine Rolle. Verkürzt gesagt: Wer in Biberstein keine passende und bezahlbare Wohnung findet, soll eine ausserhalb des Dorfs suchen. «Die Überlegung ist aus regionaler Sicht nachvollziehbar», sagt Willy Wenger.

«Aber uns stört der Eingriff in die Gemeindeautonomie. Zumal es mit allen Planungsarbeiten sicher 2027 werden würde, bis im Fuchsloch überhaupt jemand wohnen kann.» Nun hat der Gemeinderat entschieden, einen Kompromissweg zu gehen: Statt mit der Einzonung 15 Jahre bis zur nächsten BNO-Revision zu warten, nimmt man sie als Teilrevision in fünf bis sieben Jahren in Angriff. Den Beschluss des Kantons anzufechten, lässt Wenger durchblicken, würde die BNO-Revision deutlich verzögern.

«Aarfähre» soll umgebaut werden können

Eine weitere gewichtige Änderung in der Bau- und Nutzungsordnung ist die Schaffung von W2+-Zonen. Hier ist es künftig möglich, ein drittes Vollgeschoss zu bauen anstelle eines Attikageschosses, was bisher in den W2-Zonen erlaubt war. Die W2+-Zonen sind explizit nicht an den steilen, exponierten Hängen vorgesehen, sondern nur in den flacheren Dorfteilen.

Eine weitere Änderung betrifft die «Aarfähre» in der Dorfkernzone. Das ehemalige Restaurant «Käpten Jo’s» wurde von Peter und Christian Frei (Frei Architekten) gekauft. Sie haben bereits angetönt, dass hier künftig «Generationen-Wohnen» ein Thema sein könnte. Im Planungsbericht zur BNO-Revision steht, dass die ursprüngliche «Aarfähre» von allen Anbauten befreit werden soll. Im Süden ist stattdessen ein neues Gebäude geplant.

Details liegen noch nicht vor. Allerdings: Wegen der unmittelbaren Nähe zur Schlosszone muss ein Projekt hier besondere gestalterische Anforderungen erfüllen. In der BNO kommt die Gemeinde der Entwicklung entgegen, in dem bei der «Aarfähre» auf den für die Dorfkernzone obligatorischen Vorgarten verzichtet werden soll. Würde man darauf beharren, gibt der Ammann zu verstehen, wäre die Entwicklung stark eingeschränkt.

Ein weiteres Schlüsselareal der neuen BNO ist der «Bärehoger». Hier hat es bereits eingezontes Bauland, das aber schwierig zu erschliessen ist. Mit einer Gestaltungsplanpflicht und weiteren Auflagen will der Gemeinderat erreichen, dass mit diesen Stück Land am steilen Gisliflueh-Hang besonders sorgfältig umgegangen wird.

Was hat die Gemeinde mit ihren Grundstücken vor?

Bei all den Rufen nach mehr Wohnraum – warum schafft die Gemeinde diesen nicht selber? «Natürlich könnten wir weitere Grundstücke kaufen, entwickeln und dann wieder verkaufen», sagt Wenger. «Das ist aber eigentlich nicht die Aufgabe der öffentlichen Hand.» Dennoch: Der Gemeinde gehören drei Stück Bauland, wo Pläne in diese Richtung angedacht sind: Eines in der Buhalde mit dem ehemaligen Forstamt, ausserdem ein Schopf mit Volumenschutz zwischen Aarauerstrasse und Hintere Dorfstrasse sowie ein grüner Spickel direkt oberhalb der Bushaltestelle Dorf.

Dass der Gemeinderat auf Letzterem vorerst nur einen naturnahen Dorfplatz einrichten will (Baugesuch pendent), stösst in Biberstein nicht nur auf Begeisterung – es gibt Stimmen, die sagen, man solle die Parzelle jetzt überbauen.

Die BNO liegt bis 11. März öffentlich auf. Danach will sich der Gemeinderat schnellstmöglich den Einsprachen widmen und hofft, diese bis Ende April erledigen zu können. «Idealerweise kommt die revidierte BNO also schon an die Sommergmeind», so Willy Wenger. «Andernfalls würden wir im Herbst eine ausserordentliche GV abhalten.» Bis zur Wintergmeind möchte der Gemeinderat lieber nicht warten: «Es hat diverse Projekte, die auf eine rechtskräftige BNO warten.»

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