Interview
Der Traum vom Eigenheim: Diese Fehler sollten Sie nicht machen

200'000 Franken Eigenkapital, 800'000 Franken Kaufpreis: Wie viel muss man verdienen, um sich auf dieser Basis ein Häuschen oder eine Eigentumswohnung leisten zu können? Ein Raiffeisen-Experte verrät die Zahl; erklärt, warum die Liebe beim Hauskauf wichtig ist und weshalb es sich lohnt, alle Papiere rechtzeitig bereit zu haben.

Urs Helbling
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In Meisterschwanden werden im Grossprojekt «Deseo» 16 Eigentumswohnungen für 750 000 bis 1,65 Mio. Fr. erstellt.

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Alex Spichale

Wie lässt sich der Traum von einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung verwirklichen? Raiffeisen ist die Nummer eins im Schweizer Hypothekengeschäft. Mathias Buchs (39) hat bei der Raiffeisenbank Aarau-Lenzburg die Fachverantwortung Kreditberatung Privatkunden (und er ist Geschäfts­stellenleiter Lenzburg und Gränichen). Er klärt die wichtigsten Fragen bei der Finanzierung von Eigenheimen. Damit der Traum nicht zum Albtraum wird.

Was sind die wichtigsten drei Grundvoraussetzungen, die ein künftiger Eigenheimbesitzer (Haus/Eigentumswohnung) erfüllen muss, wenn er eine Hypothek bekommen möchte?

Mathias Buchs: Er muss genügend Eigenmittel haben und über ein entsprechendes Einkommen verfügen, damit die Finanzierung tragbar ist. Natürlich darf das passende Objekt nicht fehlen.

Mathias Buchs (39) hat bei der Raiffeisenbank Aarau-Lenzburg die Fachverantwortung Kreditberatung Privatkunden (und er ist Geschäftsstellenleiter Lenzburg und Gränichen).

Mathias Buchs (39) hat bei der Raiffeisenbank Aarau-Lenzburg die Fachverantwortung Kreditberatung Privatkunden (und er ist Geschäftsstellenleiter Lenzburg und Gränichen).

Zvg

Wie viel Eigenkapital muss ein Interessent mindestens haben?

Grundsätzlich 20% des Kauf­preises. Wichtig ist, zu wissen, dass der Kaufpreis des Objekts nicht der Bewertung der Bank entsprechen muss.

Was heisst das konkret?

Insbesondere Einfamilienhäuser sind sehr gesucht. Die hohe Nachfrage und das tiefe Zinsniveau haben zu einem starken Anstieg der Preise geführt. Der Verkäufer hat einen kurzfristigen Horizont: Er will sein Objekt möglichst rasch zu einem hohen Preis verkaufen. Die Bank hat jedoch eine langfristige Sichtweise: Sie muss sicherstellen, dass der Hypothekarkredit längerfristig gesichert ist. Durch eine separate Bewertung der Bank wird der Kaufpreis einer Immobilie plausibilisiert. Allfällige Differenzen zwischen Kaufpreis und Belehnungswert der Bank, welcher die Basis für die Finanzierung bildet, müssen durch zusätzliche Eigenmittel sichergestellt werden.

Wie hoch sind aktuell die Hypothekar­zinsen?

Die Hypothekarzinsen befinden sich nahe dem Rekordtief. Der Zinsunterschied zwischen einer Saron-Hypothek und einer 10-jährigen Festhypothek ist nur noch minim. Hypotheken bleiben damit nach wie vor sehr attraktiv. Die Bandbreite der Zinsen bewegt sich in etwa zwischen 0,90% bis 1,30% je nach Produkt und Laufzeit.

Machen wir ein Beispiel: Wie hoch ist die Belastung bei einem Kaufpreis von 800'000 Fr. und einem Eigenkapital von 200'000 Fr.?

Die Basis für die Berechnung der Tragbarkeit eines Eigenheims sind der Kaufpreis, das verfügbare Eigenkapital und das Einkommen. Die Besonderheit der Tragbarkeitsberechnung besteht darin, dass für die Ermittlung der Hypothekenkosten nicht etwa die aktuellen und tatsächlichen Zinsen angesetzt werden. Zum Schutz der Kunden vor steigenden Zinsen gibt der Regulator vor, dass die Banken die Tragbarkeit mit einem höheren kalkulatorischen Zinssatz berechnen müssen. Bei uns und vielen anderen Banken liegt dieser bei 5%. Somit ist sichergestellt, dass die Finanzierung auch dann noch tragbar ist, falls die Zinsen wieder auf ein höheres Niveau steigen.

Und wie ist es mit dem Amortisieren?

Die Bankfinanzierung beläuft sich auf maximal 80% des Kaufpreises – unterteilt in zwei Hypotheken: Die erste Hypothek, welche 66%, bzw. die zweite Hypothek, welche maximal 14% des Belehnungswertes entspricht. Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren spätestens bis zum ordentlichen Rentenalter zurückbezahlt werden.

Was ist mit den Nebenkosten?

Neben- und Unterhaltskosten sind die Kosten für Energie, Wasser, Versicherungen, Gartenunterhalt, Reparaturen sowie Ersatzbeschaffungen. Wir rechnen mit etwa 1% des Kaufpreises.

Zurück zum Beispiel: Objektkosten 800'000 Franken, Eigenkapital 200'000 Franken.

Die jährliche Belastung durch Hypothekenzinsen, Amortisationen und Nebenkosten sollte höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Bei einem aktuellen Zinssatz von einem Prozent und einer Finanzierung von 600'000 Franken, jährlichen Amortisation von 4500 und jährlichen Nebenkosten in der Höhe von 8000 Franken entstünden effektive Kosten von monatlich etwa 1600 Franken. Aber wir kalkulieren wie erwähnt mit 5%. Die kalkulatorischen Kosten liegen entsprechend bei monatlich etwa 3600 Franken. Es wäre also im Fallbeispiel ein monatlicher Bruttoverdienst von gut 10'700 Franken nötig. Die Anforderungen an Hypothekarnehmer sind also ziemlich hoch.

Was hat man bei einem Mangel an Eigenkapital für Möglichkeiten, zu genügend Geld zu kommen?

In der Regel kommen die Eigenmittel aus den Ersparnissen und Gelder der Säule 3a. Daneben gibt es die Möglichkeit der Verpfändung oder Vorbezug der Gelder aus der zweiten Säule. Hier gilt es zu beachten, dass mindestens 10% der Eigenmittel aus Kontoguthaben oder Säule 3a stammen müssen. Durch den Bezug von Geldern aus der Pensionskasse verringern sich deren Leistungen. Wichtig ist hier, gleichzeitig mit der Finanzierung eine persönliche Vorsorgeanalyse vorzunehmen, um allfällige Lücken zu schliessen. Wir arbeiten hier eng mit unserer Finanzplanungsabteilung sowie unserem Kooperationspartner Mobiliar zusammen.

Gib es andere Möglichkeiten, um zu Eigenkapital zu kommen?

Erbvorbezug oder Schenkungen. Das kommt häufig vor.

Die Zinsen scheinen langfristig tief zu bleiben: Was spricht gegen einen Saron-Kredit (entspricht in etwa dem früheren Libor-Kredit)?

Grundsätzlich spricht nichts gegen eine Saron-Hypothek. Der Zinssatz setzt sich aus einem aufgezinsten Basiszinssatz und der Kundenmarge zusammen. Als Basiszinssatz dient der Saron. Während der vereinbarten Laufzeit können Sie jederzeit einmalig in ein von der Bank angebotenes Hypothekarmodell wechseln. Beim Wechsel muss mindestens die Restlaufzeit der ursprünglichen Saron-Hypothek eingehalten werden. Diese Möglichkeit ist ein gewisser Schutz gegen steigende Zinsen. Die Saron-Hypothek ist ein attraktives Modell bei tiefen kurzfristigen Zinssätzen. Für die Wahl des Hypothekenmodells sind die individuellen Bedürfnisse des Kunden zu berücksichtigen.

Was empfiehlt Raiffeisen für einen Mix an Kreditarten?

Mit Produktkombinationen kann man das Zinsänderungsrisiko optimieren. Grundsätzlich stellt sich immer die Frage, was sucht der Hypothekarnehmer? Aus Erfahrung wissen wir, dass etwa junge Familien grossen Wert auf Sicherheit, die Vorhersehbarkeit einer monatlichen Belastung, legen und darum Festhypotheken mit längeren Laufzeiten wählen. Aber es sind natürlich Kombinationen mit Saron-Hypotheken möglich. Der optimale Produktemix hängt nicht primär von der Zinssituation, sondern vor allem von der persönlichen Einstellung und Risikoneigung ab.

Ist – aus Sicht der Bank – der Kampf um die Hypo-Kunden gross?

Der Wettbewerb ist in den letzten Jahren umkämpfter geworden. Neue Mitbewerber wie Versicherungen, Pensionskassen oder Onlineanbieter sind in den Markt eingetreten. Die Digitalisierung ist im Banking im vollen Gange. Für unsere Kunden ist der Kauf einer Immobilie nach wie vor ein prägendes Ereignis. Wir bei Raiffeisen stellen fest, dass deshalb der persönliche Austausch mit unseren Beratern sehr gefragt ist. Im Zusammenhang mit einer Finanzierung haben unsere Kunden häufig auch weiteren Beratungsbedarf zu den Themen Vorsorge und Nachlassplanung.

Spielt eigentlich bei der Kreditvergabe das Bauchgefühl des Bankers eine Rolle?

Stimmen die Rahmenbedingungen einer Finanzierung, spielt das Bauchgefühl eine untergeordnete Rolle. Aber natürlich achten wir nicht nur auf die Zahlen. Wenn wir ein ungutes Gefühl haben, zum Beispiel betreffend des zu kaufenden Objektes, kann es sein, dass es zu keinem Abschluss kommt. Neben der Kreditfähigkeit, basierend auf der kalkulatorischen Tragbarkeit, spielt auch die Kreditwürdigkeit eine wichtige Rolle. Dies bedeutet unter anderem die Prüfung eines Betreibungsauszuges, welcher auf die Vergabe einer Finanzierung einen entscheidenden Einfluss haben kann.

In welcher Lebensphase ist der Kauf eines Eigenheims besonders zu empfehlen?

Das ist sehr individuell. In jüngeren Jahren fehlen häufig die Eigenmittel, bei Kreditnehmern im Rentenalter spielt die kalkulatorische Tragbarkeit eine grössere Rolle. Findet man sein Traumobjekt und erfüllt die Kriterien für eine Finanzierung ist die Lebensphase weniger entscheidend.

Was ist aus Sicht der Bank der häufigste Fehler, den angehende Eigenheiminteressenten machen?

Man setzt sich zu wenig früh mit der ganzen Thematik der Finanzierung auseinander. Viele sind überrascht, wenn sie erkennen, wie hoch die Anforderungen an das verfügbare Eigenkapital und die Tragbarkeit sind. Zweitens sollte man alle Unterlagen bereit haben, die für eine Finanzierungsprüfung der Bank notwendig sind. Oft gibt es verschiedene Interessenten für ein Objekt. Wer da nicht rechtzeitig bereit ist, die Finanzierungsbestätigung der Bank vorzulegen, läuft Gefahr, sein Traumobjekt nicht zu erhalten.

Und wenn man den Kredit einmal hat, was soll man nicht machen?

Man muss sich bewusst sein, dass die Zinsentwicklung irgendwann in eine andere Richtung gehen kann – auch wenn dieser Zeitpunkt aus heutiger Sicht möglicherweise noch weit entfernt ist. Wohneigentümern empfehlen wir, in dieser Tiefzinsphase regelmässig Rückstellungen zu bilden, damit auch unvorhergesehene Reparaturen oder Sanierungen jederzeit ausgeführt werden können.

Darf man sich auch einfach in ein Haus verlieben?

Man darf nicht nur, man soll es sogar. Ein Haus ist mit Emotionen verbunden. Und schliesslich ist ein Hauskauf oftmals die grösste Investition, die die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Aber bei aller Liebe: Die Finanzierung muss gut geplant sein.